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Tanja Schilling, 7. Oktober 2021

Wissenswertes rund um mein Baugrundstück

Endlich ist ein Grundstück gefunden! Die Freude über ein Ende der mühsamen Suche ist groß – und da verschließt man schnell die Augen vor den Faktoren, die bei dem Grundstückskauf beachtet werden sollten. Wie hoch könnten sich die Grundstücksnebenkosten belaufen? Wir haben wichtige Aspekte zusammengestellt, die Dir helfen, Wert und Eignung Deines potenziellen Grundstücks besser einzuschätzen.

Deine Grundstückssuche

Vor dem Traumhaus kommt die Suche nach dem passenden Grundstück. Da die wenigsten von uns einen Teil von Omas Garten abzwacken können für den Traum vom eigenen Häuschen, muss man wohl oder übel auf die Suche gehen. Möglichkeiten gibt es immer noch einige, aber begehrliche Grundstücke in guter Lage leider immer weniger. Wir haben dem Thema daher einen eigenen Blogbeitrag gewidmet: Tipps für die Grundstückssuche

Die Preise schießen überall in die Höhe. Laut Statistischem Bundesamt (destatis) kostet aktuell ein Quadratmeter baureifes Land durchschnittlich 214 Euro. Im Jahr 2010 hatte der Quadratmeterpreis noch bei 130 Euro gelegen. Je nach Bundesland und Gemeindegröße zeigt sich ein erhebliches Preisgefälle: So liegen die Quadratmeterpreise für Bauland in Bayern und Baden-Württemberg bereits bei 344 beziehungsweise 219 Euro. In Sachsen-Anhalt, Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern hingegen zwischen 54 und 71 Euro. Wenn Du genau schauen willst, wie die durchschnittlichen Kaufwerte in Deinem Bundesland sind, schau am besten in die entsprechenden Informationen zu Grundstückspreisen von destatis.

Die Grundstückspreise in den städtischen Regionen betragen ein Vielfaches des Durchschnittspreises der Länder. So kann es beispielsweise in München sogar bis zu 1800 Euro/qm hochgehen.

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Du merkst sicher schnell, dass Dein Grundstück einen großen Anteil an den Gesamtkosten Deines Hausbaus ausmacht. Wie hoch der tatsächliche Preis ist, hängt von diesen Faktoren ab

  • Lage
  • Größe
  • Bodenbeschaffenheit
  • Erschließung
  • Vermessung
  • Grunderwerbssteuer
  • Notargebühren + Grundbucheintrag

 

Lage, Lage, Lage

das ist jedem bekannt. Die Lage hebt oder senkt den Preis. Da spielen Verkehrsanbindung, Stadtnähe und Ausrichtung eine tragende (preisdefinierende) Rolle. Daher solltest Du auch ein Auge auf weniger beliebte Lagen oder vor allem ungünstig geschnittene Grundstücke werfen. Überlege, ob sich beispielsweise eine längere Anfahrt zur Arbeit lohnen würde. Ist Homeoffice für Dich eine Option, die dann auch Randgebiete oder gar das Land für Dich attraktiv machen könnte? Oder kannst Du Dir vorstellen, in einem sehr schmalen Haus zu wohnen, was die weniger beliebten sehr schmalen Grundstücke für Dich zugänglich machen würde?

Übrigens: Hanglage ist ein Faktor, der den Kaufpreis reduziert. Wer sich damit anfreundet, kann hier beim Grundstückspreis sparen! Allerdings muss man in Sachen Grundstückssicherung und solider Unterbau (Keller) mehr Aufwand betreiben und auch Geld in die Hand nehmen. Das sollte vorher exakt gegenkalkuliert werden.

 

Die Größe

macht natürlich den Unterschied. Wie immer im Leben: Mehr kostet auch mehr. Auch wenn die Grundstückspreise bei größeren Flächen im Durchschnitt pro Quadratmeter niedriger sind – groß schlägt am Ende teuerer zu Buche. Für ein durchschnittliches freistehendes Einfamilienhaus benötigst Du knapp 600 qm – oder nach Geschmack natürlich mehr. Wenn der Bebauungsplan es zulässt, kannst Du daher lieber in die Höhe als in die Breite bauen – das sparst Platz und Kosten.

 

Um die Bodenbeschaffenheit

macht sich der Laie zunächst weniger Gedanken. Doch ist dies ein wichtiger Faktor, den Du durch einen Experten unbedingt prüfen lassen solltest. Ein sehr günstiges Grundstück sollte Dich aufhorchen lassen. Ob Altlasten, drückendes Wasser, Felsen oder organische Böden – alles kann zu einer erheblichen Kostenfalle werden. Durch ein Gutachten vermeidest Du dies einfach und zuverlässig. Hier findest Du Informationen zum Thema Bodengutachten.

Werden neue Grundstücke zur Bebauung freigegeben, sind diese manchmal noch nicht erschlossen. Dein Haus muss an die öffentliche Infrastruktur angeschlossen werden – das bedeutet Anschluss an die örtlichen Ver- und Entsorgungsnetzte für Wasser, Abwasser, ggf. Fernwärme oder Gas, Strom, Telekommunikation. Daher sind in diesem Falle die zusätzlichen Erschließungskosten in Deine Kalkulation mit einzubeziehen.

  • Alles, was an Arbeiten vor der Grundstücksgrenze durchgeführt werden muss, gilt als öffentliche Erschließungsarbeiten.
  • Die Zuwegung des Grundstücks wird durch die verkehrsmäßige Erschließung sichergestellt. Dazu gehört der Bau von Straße, Gehweg und Beleuchtung.
  • Zu Deinen privaten Arbeiten zählen die baulichen Maßnahmen innerhalb des Grundstücks bis hin zum Hausanschluss.
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Wissen mit Apollohaus

Wer zahlt die Kosten für die Erschließung?

Die Erschließungskosten für ein Grundstück setzen sich aus den Kosten für die technische Erschließung sowie die verkehrsmäßige Erschließung zusammen und werden anteilig auf den Eigentümer umgelegt. Die Kommune muss hier nur 10 % der anfallenden öffentlichen Kosten übernehmen. Diese variieren je Lage eines Grundstücks und Umfang der erforderlichen Baumaßnahmen und sind immer für den individuellen Fall zu prüfen.

Die Erschließung stellt die Voraussetzung für die Bebauung Deines Grundstücks dar. Den Erschließungsgrad muss Du unbedingt bei Deiner Kaufüberlegung prüfen, um nicht im Nachgang von größeren Erschließungsbeiträgen überrascht zu werden.

Schau in den Bebauungsplan: Grundstücke, die mit dem ebf als Zusatz zum Bodenwert gekennzeichnet sind, sind erschließungsbeitragsfrei. Fehlt dieser Zusatz, frag beim Verkäufer nach: Wie ist der Grad der Erschließung und was käme noch on top?

 

Es kann 5-stellig werden

Die Gesamtkosten einer Erschließung liegen häufig über 10.000 Euro. Je weiter die Entfernung zum kommunalen Anbieter, desto teurer wird es. Ein kleiner Lichblick: Erschließungskosten für private Grundstücke können steuerlich als Handwerkerleistung geltend gemacht werden.

Achtung Zeitfresser!

Die Dauer einer Erschließung kann sich aufgrund der unterschiedlichen Gewerke in die Länge ziehen: Kalkuliere daher 6 Monate ein in Deine Zeitplanung!

 

Eine Übersicht der ungefähren Kosten für eine Grundstückserschließung
Gewerk
Trinkwasser
Kanalisation
Strom
Fernwärmenetz oder Gas
Telekommunikation, Kabel, Datennetz
Verkehrsanbindung (Straße, Gehweg)
Zusätzliche Vermessungskosten

können im Nachgang noch überraschen. Allgemein geht man davon aus, dass alles bereits amtlich festgestellt ist, wenn man ein Grundstück kauft. Theoretisch ist das korrekt und trifft meistens zu – aber in der Praxis sieht es manchmal dann doch anders aus. In den folgenden Fällen kann eine Vermessung trotzdem erforderlich sein:

  • Die Vermessung für die Kataster-Erfassung liegt bereits sehr lange zurück.
  • Es gibt Streitigkeiten über einen Grenzverlauf. Der Sachverhalt muss geklärt werden.
  • Die wurden Grenzzeichen beschädigt bzw. nicht mehr vorhanden. Der Grenzverlauf muss neu markiert werden.

 

Für amtliche Vermessungen gibt eigene Gebührenordnung. Und hier hat jedes Bundesland seine eigene Regelung. Je nach Sachlage sind Kosten bis zu mehreren tausend Euro möglich. Normalerweise bewegen sie sich zwischen einigen hundert bis ca. 2.500 Euro. Erkundige Dich also unbedingt bei Deinem Kaufgespräch nach der Sachlage bzgl. der amtlichen Vermessung Deines Grundstücks.

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Grunderwerbssteuer, Notargebühren und Grundbuch

Diese Faktoren sind bekannt und so hat diese jeder Bauherr bereits frühzeitig im Blick:

Die Grunderwerbssteuer: Ein je nach Grundstückspreis oftmals erheblicher Faktor, denn hier fällt ein prozentualer Anteil des Kaufpreises an. Dieser variiert wiederum je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%. Hier findest du eine Übersicht der geltenden Sätze in den jeweiligen Bundesländern.

Alle Immobilen- und Grundgeschäfte werden in Deutschland über einen Notar abgewickelt – da kommst Du nicht drumherum. Entsprechen sind die Gebühren für den Notar und den Grundbucheintrag unvermeidbar. Der Notar beglaubigt den Kauf, setzt den Kaufvertrag auf und kümmert sich um den Eintrag ins Grundbuch. Die Kosten für einen Notar liegen zwischen 1 und 1,5 % des Grundstückskaufwertes.

Die Grundstücksnebenkosten sind ein Teil des großen Themas Baunebenkosten. Du möchtest Dich dazu weiter einlesen? Hier findest Du unseren Blogbeitrag zu den Baunebenkosten.

Klar träumen viele von einem schönen weitläufigen Grundstück mit einem großzügigen Traumhaus. So etwas ist allerdings immer schwerer zu finden und entsprechend auch schwer zu finanzieren. Daher wollen wir einmal genau hinschauen, was tatsächlich sinnvoll und vor allem machbar ist.

Klein aber fein

Die Grundstücksgrößen sind im Laufe der Zeit immer weiter geschrumpft. Bauland ist zu einem begrenzten Gut geworden, das daher nur in kleinen Dosen verteilt wird zu teilweise üppigen Preisen. Gerade in Ballungsgebieten muss man Geduld mitbringen bei der Suche. Dort sind es inzwischen häufig nur 400 bis 600 qm, die als Baugrundstück angeboten werden. Auf dem Land ist Größe natürlich weniger relevant.

Der alles entscheidende Faktor ist am Ende der Preis: Kosteten die Baugrundstücke vor 20 Jahren noch 53 Euro/qm, so liegen wir heute schon bei 214 Euro/qm im Bundesdurchschnitt. Tendenz weiter steigend. Ergo: Es ist ggf. eine Beschränkung bei den Wünschen ans Grundstück angesagt.

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Ein Bungalow braucht Platz!

Bei der Wahl Deines Grundstücks kommt es auf den geplanten Haustyp an. So braucht natürlich das freistehende Einfamilienhaus mehr Grundfläche als ein Doppel- oder Reihenhaus. Und ein großer Bungalow braucht mehr Raum auf Deinem Grundstück als ein zweistöckiges Einfamilienhaus mit gleicher Wohnfläche.

Gehen wir von einer typischen Wohnfläche von ca. 150 Quadratmetern aus. Die verteilt sich auf Erdgeschoss und Obergeschoss. Dann musst Du von ca. 100 qm Grundfläche für den Bau ausgehen. Zudem sind in den meisten Kommunen die Vorschriften bzgl. der Fahrzeugstellplätze zu beachten. In Neubaugebieten sind dies meist zwei Plätze pro Einfamilienhaus. Rechnet man diese und ggf. auch noch Garagen hinzu, so kommt man auf eine benötige Grundfläche von 180 qm. Diesen Wert verdoppelt nimmt man als angenommenen Gartenfläche. Also 180 qm Bebauungsfläche + 360 qm Grünfläche = 540 qm Grundstücksgröße. So lassen sich die üblichen 3 m Mindestabstand zur Grundstücksgrenze als auch die Maximalbebauung von 40 % des Grundstücks gut einhalten.

Einfamilienhaus 1,5 oder 2-geschossig mit 150 m² Wohnfläche

+ 100 m² Grundfläche

+ 80 m² Stellfläche

+ 360 m² Gartenfläche

= 540 m² Grundstück

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Anders bei einem Bungalow, wo sich das Obergeschoss nicht der Grundflächenberechnung entziehen kann, sondern voll zu Buche schlägt. Sprich hier muss das Grundstück größer sein!

 

Bungalow mit 150 m² Wohnfläche

+ 150 m² Grundfläche

+ 80 m² Stellfläche

+ 460 m² Gartenfläche

= 690 m² Grundstück

Natürlich kommt es auch auf den Schnitt des Grundstücks an, welche Deiner Wünsche sich darauf realisieren lassen und welche Art der Bebauung überhaupt zulässig ist. So kannst Du von einem Bauhaus-Kubus zwar träumen – aber oft sind Flachdächer gar nicht erlaubt. Aber um eine Idee bzgl. der Grundstücksgröße und der bebaubaren Fläche zu bekommen, hast Du jetzt schon einmal ein paar Anhaltspunkte.

Die Form Deines  Traumhaus ist nicht nur von den finanziellen Möglichkeiten abhängig, sondern auch vom Bebauungsplan. Hier sind die Vorschriften der Kommune zu beachten. Gibt es übrigens keinen Bebauungsplan, so muss sich Dein Haus dem Stil der Nachbarhäuser anpassen (§34 Baugesetzbuch).

 

Folgendes kannst Du dem Bebauungsplan entnehmen:
  • checkgestalterische Vorschriften
  • checkArt des Baugebiets: reines Wohngebiet, Mischgebiet, Dorfgebiet
  • checkFirstrichtung: Parallel oder senkrecht zur Straße
  • checkGRZ = Anteil an der Gesamtfläche des Bauplatzes, die bebaut werden darf
  • checkGFZ = Wohnfläche/Nutzfläche, die auf der Anzahl erlaubter oder zwingend vorgeschriebener Geschosse gebaut werden darf/muss
  • checkGrenzabstände
  • checkDachform und Dachneigung
  • checkKniestockhöhe
  • checkMaximalhöhe des Hauses
  • checkmaximale Firsthöhe
  • checkmaximale Traufhöhe
  • checkIst Grenzbebauung erlaubt?
  • checkGröße und Lage des Baufensters
  • checkDarf ich eine Einliegerwohnung im Keller oder Dachgeschoss bauen?
Fazit

Beim Grundstückskauf ist einiges zu beachten. Bewahre einen kühlen Kopf und prüfe den angebotenen Baugrund genau bzw. überlasse das einem Experten. Dabei fängt der Spaß dann erst richtig an, wenn es endlich an die Hausbauplanung geht. Doch verzagen muss keiner – schließlich haben die Aufgabe „Hausbau“ Millionen von Menschen schon gestemmt und sind am Ende glücklich mit Ihrem Traumhaus. Das schaffst Du auch! Nicht umsonst spricht man von „Abenteuer Hausbau“ 😉. Packen wir’s an!

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